오피스 저층부 리테일몰로 꾸몄더니 집객력 향상되고 빌딩 가치 높아졌다

서울 시내 주요 핵심지역 프라임 오피스 시장이 여전히 인기를 얻고 있는 가운데 오피스 빌딩의 저층부를 리테일몰(쇼핑몰)로 구성 및 전환해 자산 가치를 높이려는 시도가 늘고 있다. 저층부를 패션과 F&B(식음료), 라이프스타일 브랜드 중심으로 MD를 구성한 후 집객과 매출을 극대화 해 되파는 상업용 부동산 시장의 인기가 이어지고 있는 것이다.

◇ 종로타워, 2년 7개월 만에 가치 높여 시장에 나와

부동산 업계에 의하면 이지스자산운용과 싱가포르계 투자사인 알파인베스트는 최근 종로타워를 매각하기 위해 매각 주관사로 젠스타·브룩필드·삼정KPMG를 선정했다. 이 회사는 투자자들에게 개략적인 매각 내용을 담은 ‘티저(teaser)’를 지난해 12월 중순경 발송했으며, 입찰 과정을 거쳐 올 상반기 중 매각을 마무리할계획인 것으로 알려졌다.

이지스자산운용과 알파인베스트는 지난 2016년 4월 삼성생명과 영보실업이 구분소유하고 있던 종로타워를 인수했다. 따라서 종로타워가 다시 매물로 나온 것은 2년 7개월 만이다. 이는 일반적으로 펀드의 오피스 투자 기간이 5년 안팎임을 감안하면 투자 기간이 이례적으로 짧은 셈이다.

운용사가 예상보다 빨리 매각에 나서는 이유는 건물 매입 이후 우량 임차인 유치, 리노베이션 등을 통해 적극적으로 빌딩 가치를 높이는 데 성공한데다 최근 오피스 가격이 상당히 올라 투자금 회수의 적기로 판단했기 때문인 것으로 분석된다.

종로타워의 주요 임차인은 과거 삼성생명과 국세청 등이었으나 운용사가 매입한 이후 최상부 8개 층에 위워크를 비롯해 맥도날드, 씨트립, H&M 등 외국 기업으로 바뀌었다. 지하 2층~지상 2층의 상업시설도 대대적으로 개선됐다. 반디앤루니스 대신 종로서적을 유치해 지하를 문화 공간 및 식음료 매장 등으로 꾸며 집객 효과를 높였으며, 지상 1~2층에는 국내 최대 규모의 스타벅스 매장이 들어섰다. 이지스자산운용과 알파인베스트는 종로타워를 인수할 당시 매수 가격은 3.3㎡당 2,100만원 안팎이었지만 매각 예상 가격은 2,800만원 이상을 기대하고 있는 것으로 알려지고 있다.

◇ 신축 D타워, IFC몰 리테일 구성 성공사례

오피스 빌딩의 저층부를 리테일몰로 구성해 성공한 대표적인 사례로는 서울 광화문 D타워와 여의도 IFC몰을 들 수 있다. 지난 2015년 3월 광화문에 문을 연 D타워는 지상 1층부터 5층까지 저층부를 리테일로 채웠다. 주로 지하에 리테일 공간이 있었던 당시로서는 획기적인 시도였다. 또한 접근성이 좋은 1층에 리테일 공간을 마련하기 위해 빌딩 로비를 지하 1층에 뒀으며, 전통적으로 오피스 빌딩 1층에 자리하던 은행 점포도 지하로 내려 보냈다.

2016년 3월에는 일본의 대표적인 SPA 브랜드인 ‘유니클로’가 입점해 새로운 변화를 주었다. 유니클로가 대형 쇼핑몰이나 상업지구가 아니라 도심 업무지구 내 빌딩에 입주한 것은 D타워가 처음이다. 패션업체들이 강남, 홍대로 대표되는 중심 상권 이외 지역으로 유통망을 확장하면서 업무공간과 상업공간의 경계가 모호해지고 있는 가운데 빌딩 경쟁력을 높이고 직장인들의 쇼핑 수요를 맞추기 위해 유니클로를 유치한 것이다.

2012년 8월 여의도 최초의 복합쇼핑몰로 문을 연 IFC몰은 오피스족은 물론 가족단위 쇼핑족들이 즐겨 찾는 쇼핑몰로 자리매김 해 왔다. IFC 전체는 3개 오피스 빌딩과 IFC몰, 5성급 호텔인 콘래드서울로 구성되어 있다. IFC몰은 지하 3개층(L1~L3), 연면적 7만6021㎡, 영업면적 3만 9420㎡에 달하며, 여의도 20만명의 직장인과 4만여명의 거주인구를 불러들이고 있다.

트렌드에 민감하고 소비력이 높은 20~40대 화이트칼라 직장인, 아이를 동반한 가족 단위 고객, 외국인 관광객을 타깃으로 100여개 브랜드가 입접해 있다. 특히 개점 5주년을 맞아 지난 2017년 중순부터 약 1년간 테넌트의 절반을 변경하는 대대적인 리뉴얼을 단행, 매출 증대로 이어지고 있다.

IFC몰 안혜주 전무는 “L1층에 디저트존을 도입하고 고객들이 앉아서 쉴 수 있는 공간을 마련하는 등 기존 유통가의 관행을 답습하지 않는 신선한 발상이 리뉴얼 성공의 단초가 됐다”며 “앞으로도 기존 타깃층인 20대 후반~40대 초반에 집중돼 있던 MD의 폭을 넓히고 문화 이벤트를 더욱 확대하는 등 고객들에게 새롭게 다가가기 위해 노력할 것”이라고 말했다.

◇ 주요 상권 빌딩 저층부 리테일 전환 잇따라

오피스 빌딩의 저층부를 리테일로 전환해 자산을 리포지셔닝하는 사례도 늘고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅 기업인 세빌스코리아가 지난해 9월 발표한 ‘한국 리테일 마켓’에 의하면 2~3년 전부터 연기금 기관투자자가 중소형 자산을 매입하는 리테일 펀드를 운영하기 시작하면서 명동, 홍대, 가로수길 등 주요 상권 내 중소형 리테일 투자가 늘고 있는 것으로 나타났다.

명동 투자사례를 보면, 2018년 1분기 안젤로고든은 KB국민은행 명동본점(1972년 준공)을 2,412억원(대지 기준, 3.07억원/3.3㎡)에 매입, 2020년까지 17층 규모의 상업시설(저층부)과 호텔(상층부)의 복합시설로 개발할 계획이다.

2016년 2분기에는 을지로입구역 인근의 소형 성신빌딩을 매입한 후 리테일로 재개발, 마케팅 중이다. 2018년 2분기에 모건스탠리가 투자한 명동 청휘빌딩도 이지스자산운용이 SK D&D와 함께 리테일 호텔·복합시설로 리모델링 공사 중이며, 상층부는 소테츠호텔이 책임 임차할 예정으로 알려졌다.

2호선, 6호선, 경의선, 인천공항을 연결하는 공항 철도 등 다수의 전철 노선이 홍대상권 주변으로 연결되면서 기관 투자자는 홍대전철역 주변 대로에 위치한 오피스 빌딩의 저층부를 리테일로 전환, 자산을 리포지셔닝하는 투자를 늘리고 있다.

홍대입구역 인근의 대아빌딩은 인베스코가 2016년 592억원에 오피스 빌딩으로 매입한 후 저층부 리테일을 확장하며 카카오프렌즈 플래그십스토어와 컨셉뮤지엄(지하 2층~지상 3층)을 유치했다. 이는 임대수익 제고로 이어졌으며, 2018년 초 키움증권에 1,016억원(2,420만원/3.3㎡)의 수익증권을 매각하며 높은 매각차익을 실현했다. 이 밖에도 머서인베스트먼트가 해외 투자자의 자금을 유치해 홍대역 주변 교정공제회가 소유하던 동교빌딩을 430억 원(2,350만원/3.3㎡)에 매입, 리모델링을 거쳐 2018년 11월 준공했다.

이지스자산운용은 2017년 4분기에 가로수길에 위치한 스와치빌딩과 후면의 저층 상가를 매입해 올 3분기 준공을 목표로 공사 중이다. 이지스자산운용은 신축 리테일 빌딩을 독립적인 소규모 리테일이 모인 복합쇼핑공간으로 구성할 계획인 것으로 알려졌다. 상권과 맞는 임차인을 확보하기 위해 온라인 플랫폼과 업무협약을 맺어 온라인에서 새롭고 개성 있는 임차인을 발굴하고 검증된 업체는 오프라인 매장에 유치할 예정이다.

이 회사는 또한 2018년 3월에는 가로수길 메인 도로에 위치한 와이플러스 빌딩을 350억원(대지기준, 2.4억원/3.3㎡)에 매입했다. 아리따움이 있던 와이플러스빌딩은 현재 저층부는 의류와 잡화 전문 브랜드인 스트레치엔젤스가 플래그십스토어로, 상층부는 패션, 뷰티 관련 큐레이션 업체인 큐포라가 사용하고 있다.

맞은편 안젤로고든이 매입해 리모델링 한 옥림 빌딩에는 최근 LG전자 팝업스토어가 제품 홍보 공간으로 사용하고 있는 등 가로수길 대로변에는 기관들의 투자가 늘어나면서 패션, 화장품뿐 아니라 랜드로버, 애플, LG트롬스타일러 등 유명 브랜드의 플래그십스토어와 팝업스토어가 들어오면서 임차인이 다양해지는 모습을 띠고 있다.

세빌스코리아 관계자는 “유통업계가 온라인 매출 증가와 오프라인 매출 정체 및 감소를 겪고 있는 상황에서 리테일 부동산 시장도 변화를 보이고 있다”며 “안정적인 매출을 보이는 대형마트나 백화점의 유동화는 지속되면서 중소형 물건 매입, 쇼핑몰 개발 참여, 오피스 시설의 용도변경 등 투자대상이 다양화되고 있다”고 말했다.

◇ GRE파트너스, 대구 삼성생명빌딩 리뉴얼

지난해에는 GRE파트너스자산운용이 대구 반월당에 위치한 삼성생명빌딩과 서울 서교동에 위치한 삼성화재빌딩을 잇따라 매입, 주목을 받았다. GRE파트너스는 지난해 4월 기관투자가들로부터 자금을 모아 대구 덕산동 삼성생명빌딩을 1,130억원에 매입했다. 이 빌딩은 ‘대구의 명동’으로 불리는 동성로 초입에 있다. 대구 지하철 1, 2호선 환승역인 반월당역과 지하로 연결돼 있다.

1996년 준공 이후 삼성생명이 쓰고 있으며 지하 7층~지상 26층, 연면적 8만2672㎡ 규모다. GRE파트너스는 삼성생명빌딩의 입지에 주목했다. 삼성생명빌딩은 반월당역에 내린 사람들이 대구약령시장, 덕산먹자(떡전) 골목, 대구역 방면 동성로로 가기 위해 반드시 지나치는 자리다. 지금처럼 업무용으로만 쓰는 것으로는 건물의 잠재력을 발휘할 수 없다고 봤다. 유동인구가 많은 지역의 건물은 임대료가 높은 F&B 공간 비중을 늘리는 것만으로도 수익성을 높일 수 있다. GRE파트너스는 오피스 공간을 줄이는 대신 현재 지상 1층뿐인 F&B 공간을 지상 5층까지로 늘릴 계획이다.

지난해 10월에는 삼성화재 서교빌딩을 인수했다. 삼성화재빌딩은 지하 4층~지상 8층 높이에 연면적 1만4280㎡ 규모다. 매매가는 630억원으로, 연면적 기준 3.3㎡당 1,458만원에 거래가 이뤄졌다. 삼성화재 서교빌딩 토지는 애초 신발 제조·판매를 하는 화승이 보유하고 있었다. 화승은 1990년 토지를 매입한 후 4년 뒤 지하 4층~지상 8층 규모의 건물을 올렸다. 삼성 화재가 1999년에 산 후 삼성화재서비스손해사정 등 그룹 계열사와 함께 직접 입주해 활용했다. 그러다 삼성화재는 유휴 부동산 정리 차원에서 2016년 유경PSG자산운용에게 서교빌딩을 500억원에 팔았다. 삼성화재는 부동산을 매각한 후에도 임차하면서(Sale & Leaseback) 건물에 지속적으로 머물렀다.

GRE파트너스자산운용은 인수한 건물을 개조해 수익성을 높이는 이른바 ‘밸류애드(가치증대형)’ 투자로 이들 건물을 사들였다. 특히 삼성생명빌딩은 수도권이 아닌 지방 업무용 빌딩을 기관투자가 돈으로 개조하는 드문 사례여서 부동산 투자업계의 관심을 끌고 있다. 오피스 빌딩의 저층부를 리테일로 전환해 자산 가치를 높이려는 시도가 지방으로 확대될 수도 있기 때문이다.

GRE파트너스자산운용 송종헌 대표는 “우리는 오피스 건물을 매입해 저층부를 리테일 시설로 개발하는 신생 자산운용사로 초기에 좋은 상품을 만들어 실적을 보여주는 것이 중요하다”며 “지난해 인수한 삼성생명빌딩과 삼성화재빌딩은 입지가 좋고 유동인구가 많아 개발에 대한 기대가 크다”고 말했다.

◇ 리테일 시설, 오피스 빌딩 가치 향상에 기여

이처럼 오피스 빌딩의 저층부를 리테일(쇼핑 공간)로 구성하는 것은 직장인들의 소비 행태가 변하고 도심 지역의 오피스 공실율이 높아지면서 부터다. 상권의 효과를 극대화하고 오피스 임대 리스크를 줄이기 위해 저층부에 리테일 공간을 마련하고 있는 것이다. 이에 따라 리테일이 전체 면적에서 차지하는 비중도 커지고 있다. 과거 오피스 빌딩의 리테일은 지하 아케이드가 전부였기 때문에 전체 공간에서 차지하는 비중이 5% 수준에 불과했다. 하지만 최근에는 전체 연면적에서 리테일이 차지하는 비중이 10~20%에 달한다. 업계 한 관계자는 “생활수준이 높아지고 가까운 곳에서 쇼핑을 해결하려는 사람들이 늘면서 오피스 리테일 시설이 활성화되고 있다”고 말했다.

리테일은 오피스 빌딩의 가치를 높이기도 한다. 입주사들의 편의를 위해 다양한 리테일 시설을 갖춘 새로운 유형의 빌딩들이 늘어나고 있는 것은 자산 가치를 높여 우량 임차인을 유치하고 더불어 수익성도 높이는 새로운 시도라는 것이다. 오피스 임차인들이 전망이 좋지 않은 저층부를 선호하지 않고, 공급 과잉으로 입주자 모집에 어려움을 겪는 것도 리테일을 유치하는 이유다.

F&B 중심의 리테일에도 변화가 일어나고 있다. 리테일이 임대료를 꾸준히 내기 위해서는 매출이 적정 수준을 유지해야 하는데, F&B에 편중된 리테일 구조에서는 서로 매출을 갉아먹어 오래가기 힘들기 때문이다. 이에 따라 최근에는 F&B 외에 라이프스타일, 패션 등 다양한 테넌트로 리테일을 구성하는 오피스 빌딩이 늘고 있다.

지난해 11월 리테일 공유 플랫폼 전문기업 오티디코퍼레이션(대표 손창현)은 서울 부영을지빌딩 지하 1층과 지상 1층에 셀렉 다이닝 아케이드 ‘디스트릭트C’를 오픈해 건물 가치를 올리는데 역할을 하고 있다. 내부에는 독특하고 세련된 다수의 F&B 매장들과 새롭게 책을 중심으로 한 큐레이팅 서점 ‘아크앤북(ARC.N. BOOK)’을 런칭해 화제가 됐다. 또한 라이프스타일 굿즈 판매공간 ‘띵굴스토어’도 함께 입점시켜 쇼핑과 더불어 읽을거리,먹거리까지 삼박자를 모두 갖춘 최신 리테일 공간을 제공하고 있다.

◇ 작년 오피스 시장 거래금액 역대 최고

한편 세빌스코리아가 발표한 ‘2018년 4분기 오피스 시장 리포트’에 따르면 지난해 오피스 투자시장 총 거래금액은 약 11조5,600억원으로 역대 최고치인 2017년의 기록을 경신했다. 2017년 3,000억원 이상의 대형 오피스 거래는 6건이었으나, 2018년에는 12건을 기록하며 전체 규모의 절반 이상을 차지했다. 증권사 총액 인수, 공모리츠, 블라인드 펀드 등 다양한 방식의 투자가 이루어지며, 국내 투자자들의 거래가 활발했기 때문이다.

2018년 4분기에는 센트로폴리스, SK U타워,HP빌딩, 용산더프라임빌딩, 드림타워, KG타워 등의 거래가 종결돼 총 거래규모가 2조9000억원으로 파악됐다. 준공을 앞둔 써밋타워와 현재 거래 중인 서울스퀘어, 스테이트타워남산, 삼성SDS타워 등이 올해 1분기에 거래 종결될 것으로 알려졌다. 시행사 ‘CTCORE’는 CBD(Central Business District 중심업무지구)에 준공한 센트로폴리스를 LB자산운용에 매각했고, 영국계 투자자M&G리얼에스테이트, 행정공제회, 교직원공제회가 투자한 것으로 알려졌다. 지하 2층 리테일 면적은 롯데지알에스가 임차했으며, 오피스에는 금호아시아나(A동), 해비치(A동), SK 텔레콤(B동) 등이 올 상반기에 입주할 예정이다. 이지스자산운용이 운용중인 밸류애드 펀드는 여의도 HP빌딩을 2,121억원에 매입했다. 2017년 HPE가 SK증권 빌딩으로 이전해 대상빌딩에 대형 공실이 발생했으나, 2018년 2분기에 위워크(WeWork)가 입주하면서 공실이 감소했다.

올해 중에 저층부인 지하 1층~지상 3층을 리테일로 전환하는 공사를 마무리할 것으로 알려졌다. 분당에 소재한 SKU타워는 기존 임차인인 SK하이닉스가 SK(주)부터 3,085억원에 매입했다. 매입 후 건물의 절반 이상은 SK(주)가 2년간 리스백해 사용할 예정이다.

신한리츠운용은 코스피에 상장했던 신한알파리츠의 유상증자를 통해 용산더프라임타워를 1,651억원에 매입했다. 매각 시점 임대율은 99%였으며, 주요 임차인은 신한생명 보험, 유베이스 등의 콜센터 조직이다. 노무라이화자산 운용은 상암동 소재 드림타워를 1,508억원에 매입했다. 국내 대형카드사가 지분투자자인 것으로 알려졌으며, 주요 임차인은 CJ헬로비전, 대원방송 등이다. 매각 시점 임대율은 95%이며, 잔여 임대차 기간도 10년 이상으로 알려졌다.

코람코자산신탁은 강남업무지구(GBD)에 위치한 KG타워를 946억원에 매입한 후 위워크(WeWork) 및 매도자인 코티티시험연구원과 임대차계약을 맺은 것으로 알려졌다. 본 건물을 사옥으로 보유했던 코티티시험연구원은 매각 후 코람코가 설정한 신규 펀드의 보통주 전체 및 종류주 10만주를 인수했다. 나머지 부분은 KB증권과 삼성증권이 총액인수 하는 것으로알려졌다.

지난해 말 서울 프라임 오피스 공실률은 12.4%로 전분기 대비 0.7%p 상승한 것으로 나타났다. GBD(Gangnam Business District)와 YBD(Yeouido Business District) 공실률은 전분기 대비 하락했지만, 4분기부터 CBD(Central Business District) 공실률 분석에 센트로폴리스(서울 프라임 오피스 면적의 2%, CBD의 4%)가 반영되면서 서울 전체 공실률은 상승했다. 그러나 세 권역 모두 임차활동이 활발해 평균 공실률 상승은 0.7%p에 그쳤다. 세빌스코리아 관계자는 “올해도 외국인 투자자들의 관심이 크고펀드 기간이 만료되는 오피스가 꾸준히 나올 것으로 보여 오피스 시장은 호황이 될 것으로 보인다”고 전망했다.

이처럼 오피스의 거래가 활발해 새로운 주인이들어서면 하층부를 리테일 공간인 쇼핑 시설로바꾸는 시도가 늘어 날 것으로 예상되고 있다.