서울 서남부 상권이 유통 대기업의 치열한 경쟁으로 들썩이고 있다. 신호탄은 신세계그룹이 여의도 국제금융센터(IFC) 인수전에 뛰어들면서 시작됐다. 지난 1월 신세계의 부동산 개발사 신세계프라퍼티는 이지스자산운용과 함께 여의도 IFC 인수를 위한 1차 본입찰에 참여했다고 밝혔다. 이어 2월에 진행된 IFC 인수 2차 본입찰에도 참여했다.
총 다섯 곳이 IFC를 노리고 있다. 신세계·이지스자산운용 외에 미래에셋맵스, 코람코자산신탁, ARA코리아, 마스턴투자운용, 마이다스 에셋자산운용이 제안서를 제출했다. 여의도 IFC를 보유한 캐나다의 브록필드자산운용은 제안서를 낸 후보를 상대로 최종 인수협상자를 선정할 계획이다.
IFC는 2012년 서울 여의도에 세워진 국제금융센터다. 다수의 대기업, 혹은 다국적 기업이 입주해 있는 3개의 오피스 건물과 쇼핑몰인 IFC몰, 그리고 호텔 건물로 구성돼 있다. 인수 제안서를 제출한 곳 중 유독 신세계가 주목을 받는 건 IFC몰의 경쟁력 때문이다.
IFC몰은 오피스와 호텔의 지하 3개층의 영업면적 3만9420㎡ 규모의 복합쇼핑몰이다. 미국 쇼핑몰 운영기업인 터브먼센터의 노하우가 심어졌다. 애초부터 상업시설이 턱없이 부족했던 여의도 지역에서 쇼핑의 랜드마크 역할을 담당할 수 있도록 기획했다. 지하철 5호선과 9호선 여의도역이 연결돼 있어 지상으로 나가지 않고 지하 무빙워크를 통해 바로 IFC몰로 들어설 수 있는 편리한 접근성을 강점으로 갖고 있다.
만약 신세계가 IFC몰 인수에 최종적으로 성공하면, 이곳은 강남 코엑스 스타필드와 유사한 사례가 될 전망이다. 신세계그룹은 지난 2017년 한국무역협회와 현대백화점그룹이 운영하는 코엑스쇼핑몰 사업권을 넘겨받고 신세계의 복합쇼핑몰 브랜드인 ‘스타필드’로 재탄생시켰다.
코엑스몰 중앙에 별마당 도서관이란 실내 광장을 새롭게 구축한 게 빠른 안착을 위한 대표적인 시도로 꼽고 있다. 별마당도서관은 코엑스몰 중심부에 2800㎡ 규모로 꾸민 대형 도서 문화 공간이다. 개방형으로 자유롭게 드나들 수 있으며 6만여권의 장서와 좌석, 테이블이 있다. 강의 및 전시 등 각종 문화행사도 진행하면서 지역의 새로운 관광명소로 떠오라 있다.
공교롭게도 신세계가 눈 독을 드리는 여의도 상권은 코엑스 상권에 현대백화점 무역센터점이 있는 것처럼 지근거리에 현대백화점 여의도점 ‘더현대서울’이 있다. 더현대서울은 IFC몰과는 길 하나를 사이에 두고 있고, 지하철 여의도역이 지하통로를 통해 서로 연결돼 있다.
◇ IFC몰과 더현대서울, 서울 서남부 지역의 쇼핑 랜드마크
더현대서울은 현대백화점그룹이 지난해 2월 서울 여의도와 서남부 상권을 공략하기 위해 야심차게 문을 연 지점이다. 서울 시내 최대 규모 백화점이자, 지점 명칭에서 아예 ‘백화점’을 떼 버릴 만큼 파격적인 시도가 돋보이는 곳이다. 오픈과 함께 소비자의 반응은 뜨거웠다. 더현대서울은 넓은 공간, 명품 라인업, 화려한 디스플레이, MZ세대를 유혹할 만한 맛집과 편집숍 등을 앞세워 고객을 집객시키는데 성공적인 행보를 보이고 있다.
오픈 첫해인 지난해 약 10개월간 6637억원의 매출을 기록하면서 월 평균 660~700억원의 실적을 냈다. 올해 목표치인 연 매출 8000억을 무난하게 달성할 것으로 예상되고, 빠르면 앞으로 2년 내에 연 매출 1조원 돌파도 점쳐지는 상황이다. 이 같은 더현대서울의 활성화에도 불구하고 IFC몰은 고객을 뺏기거나 매출 하락세가 이어지진 않고 있다.
실제로 더현대서울이 오픈한 뒤 IFC몰의 방문객 수는 더 증가했다는 분석도 나오고 있다. 유통업계 관계자는 “두 쇼핑 시설은 의외로 콘텐트가 겹치지 않는데다 더현대서울의 집객 효과가 높을 수록 동반 성장하는 흐름을 보이고 있다”면서 “상호 시너지를 통해 IFC몰 등 여의도 상권 전체가 활성화하는 모습”이라고 설명했다.
이에 대해 여의도 상권 관계자는 “이전에는 한강 공원 주변을 제외하고 주말이나 공휴일이면 직장인들이 빠져나가 조용해지는 전형적인 오피스 상권이었지만 더현대서울의 오픈을 계기로 분위기가 확 바뀌었다”면서 “서울 서남부 지역의 인구가 주말이면 이곳을 찾으면서 많은 유동인구가 형성되고 있다. 따라서 추이를 볼 때 IFC몰의 주인이 바뀌어도 더현대서울과 IFC몰, 두 시설 가운데 어느 한쪽도 영향은 없을 것 같다”고 전망했다.
이처럼 더현대서울이 오픈하면서 일대가 더욱 활성화되자, 그간 가졌던 여의도 상권에 대한 부정적 인식이 불식되고 있는 가운데 IFC의 매각 추진까지 일면서 다시한번 여의도의 기존 상권이 집중 조명을 받고 있는 것이다.
◇ IFC몰, 샤넬 뷰티ㆍ다이슨ㆍ애플 등 글로벌 브랜드 진출 1순위 유통시설
먼저 IFC몰은 대형 백화점인 더현대서울의 오픈에도 아랑곳하지 않고 고객들의 발길이 이어지고 있다. 이유는 이곳만의 핵심 테넌트가 다수 분포돼 있기 때문으로 보고 있다.
IFC몰은 그랜드 오픈 이후부터 지금까지 줄 곧 시장을 리드하는 브랜드들의 입점 문의가 계속되고 있다. 특히 글로벌 브랜드들이 서울에 진출할 때 복합쇼핑몰 가운데 가장 먼저 1호점을 오픈하고 싶어하는 대상 쇼핑시설로 부상해 있다.
나아가 이들은 브랜드의 아이덴티티를 제대로 보여줄 수 있는 플래그십스토어로 오픈해 더욱 사람들을 집객시키고 있다. 지하 3개층으로 된 IFC몰은 위로 29층부터 55층까지 규모의 3개 오피스 빌딩과 38층짜리 스마트 럭셔리 호텔인 콘래드서울이 있다. 따라서 상층부의 오피스와 호텔의 상주 인구를 포함해 지하철 5호선과 9호선의 환승역인 여의도역을 이용하는 인구까지 많은 유동인구가 강점이다.
또한 여의도가 글로벌 비즈니스의 허브 역할을 하면서 최신 트렌드에 민감한 구매력이 강한 2030 오피스족들이 IFC몰을 자주 찾는다. 주변 아파트 단지에는 패밀리 단위 고객이 거주해 IFC몰은 글로벌 브랜드들에게는 매력적인 복합쇼핑몰로 평가받고 있다.
이에 샤넬 뷰티 부티크를 시작으로 다이슨 데모스토어, 애플, 풋락커 등이 한국 내 복합쇼핑몰 가운데 첫 번째 매장을 IFC몰에 오픈했다.
2018년 12월 IFC몰 L1층에 들어선 ‘샤넬 뷰티 부티크’는 메이크업과 향수·스킨케어까지 샤넬 뷰티 전제품을 만날 수 있는 특별한 공간이다. ‘샤넬 IFC 뷰티 부티크’에서는 직장인을 위한 맞춤형 메이크업 서비스를 제공해 인기다.
또한 IFC몰 L2층에는 다이슨 데모스토어의 첫번째 매장이 지난해 1월 오픈했다. 전 제품을 직접 체험하고 구매할 수 있는 다이슨 데모스토어는 청소기, 선풍기 및 공기청정기 등 리빙 가전부터 헤어케어 등 뷰티 제품을 모두 체험해볼 수 있는 점이 특징이다. 다이슨 엔지니어로부터 교육받은 전문가 ‘엑스퍼트’들이 제품의 최신 기술과 사용 방법을 고객들에게 직접 전달해 높은 호응을 얻고 있다.
지난해 2월에는 국내 2번째 매장이면서 복합 쇼핑몰 가운데 첫 번째 매장인 애플 스토어가 IFC몰 L1층에 오픈했다. 애플은 여의도가 정치·경제·방송의 중심지라는 점을 고려해 가로수길에 이어 IFC몰을 우선 대상지로 낙점했던 것이다.
애플의 IFC몰점은 서비스 수준을 높이기 위해 다른 지점에 비해 직원 수를 늘렸고, 외국인을 위해 총 6개 언어 서비스를 지원하는 등 많은 투자를 단행했다.
IFC몰에 지난해 6월에는 세계 최대 슈즈멀티숍 브랜드 풋락커가 L2층에 오픈했다. 서울 홍대, 신촌, 명동, 가로수길에 이어 복합쇼핑몰 가운데 첫 매장으로 IFC몰을 선택한 것이다. 풋락커는 나이키, 뉴발란스, 휠라 등 최근에 인기 높은 브랜드 신발을 대거 구성해 IFC몰을 찾는 사람들의 신발 쇼핑 니즈를 해결해 나가고 있다.
이처럼 서울 여의도에 위치한 IFC몰은 현재 수준 높은 오피스족, 트렌드에 민감한 젊은층 고객, 주변 아파트 단지의 젊은 가족단위 고객까지 몰리는 있어 앞으로도 글로벌 브랜드의 첫 번째 매장 오픈 대상지로 손꼽히는 등 지속적인 인기가 예상된다.이에 IFC몰이 새 주인을 맞으면 여의도 상권뿐만이 아니라, 인근 영등포-신도림 등 서울 서남부 상권 일대까지 변화가 일 것으로 보인다.
◇ IFC몰 주인 바뀌면, 영등포 롯데ㆍ신세계와 격돌 예상
서울 서남부를 대표하는 교통의 요지인 영등포역에는 두 개의 백화점이 있다. 바로 롯데 영등포점과 신세계 타임스퀘어점이다. 직선거리 100m 남짓, 횡단보도 하나를 사이에 둔 롯데 영등포점과 신세계 타임스퀘어점은 영등포 상권을 차지하기 위해 소리 없는 전쟁을 벌였다. 영등포역의 지하상가 통로로 이어지기도 하는 두 백화점은 2020년을 기점으로 동시에 대규모 리뉴얼을 진행하기도 했다. 서남부 지역의 쇼핑 랜드마크 입지를 단단히 하겠다는 게 이들의 목표였다.
먼저 리뉴얼을 마친 건 신세계였다. 신세계의 경우, 신세계 영등포점에서 신세계 타임스퀘어점으로 이름을 갈아치울 만큼 적극적인 변화를 꾀했다. 특히 백화점 1층에 뷰티, 명품 매장이 아닌 푸드 마켓을 자리하게 한 건 이례적인 일이었다.
신세계 타임스퀘어점은 리빙 매장과의 연계성을 위해 리빙관 1층에 대규모 푸드 마켓을 구성했다. 친환경 축산 전문 코너와 프리미엄 농산물 마켓, 새벽 경매를 마치고 올라온 신선한 수산물을 파는 수산 토털 숍까지, 프리미엄 식재료와 그로서리, 라이프스타일 소품을 선보였다. MZ 세대의 인기가 높은 해외 럭셔리 브랜드도 대거 입점시켰다. 마르니, 크리스찬 루부탱, 지미추, 마놀로 블라닉, 엠포리오 아르마니, 에르노, 알렉산더왕, 막스마라, N°21, 비비안 웨스트우드 등이 대표적이다.
패션관 지하 2층에는 1525 세대에게 인기 있는 스트리트 패션 브랜드를 모은 편집매장 ‘스타일 쇼케이스’와 오프 프라이스 스토어 ‘팩토리 스토어’를 만날 수 있다. 특히 528㎥ 규모의 팩토리 스토어는 기존의 프리미엄 브랜드를 중심으로 운영되던 것과 달리 국내외 유명 스트리트 캐주얼 브랜드를 한꺼번에 선보였다.
롯데백화점 영등포점 역시 전면 리뉴얼에 들어가면서 아동·유아전문관을 대대적으로 손봤다. 7층에 있던 매장을 8층으로 올렸고, 브랜드 수도 26개에서 42개로 확대했다. 키즈 체험 공간도 대폭 늘렸다. 아동·유아전문관부터 재단장을한 건 영등포 상권에 젊은 부부 고객이 많기 때문이다. 영등포가 포함된 서남권의 영·유아 수는 2019년 기준 약 16만명이다. 여기에 2021년 경인로 일대에 2만 가구의 신흥 주거타운이 들어서면 어린 자녀를 둔 고객이 더 많아질 것으로 점쳐진다. 롯데로선 이를 위한 포석을 깐 셈이다.
하지만 영등포역의 쇼핑 메카를 차지하기 위한 두 유통공룡의 경쟁은 일찌감치 승자가 가려지는 분위기다. 리뉴얼을 기점으로 매출 격차가 벌어지기 시작했기 때문이다. 신세계 타임스퀘어점은 2019년 매출액 4569억원에서 2020년 4714억원으로 3.2% 신장한데 비해 롯데영등포점은 2019년 4671억원에서 2020년 3526억원으로 24.5%가 꺾였다. 2019년에는 롯데 영등포점 매출이 신세계타임스퀘어점보다 많았지만, 2020년에는 역전된 것이다.
이 간극은 지난해에 더 벌어졌다. 롯데 영등포는 3299억원으로 전년 대비 6.4% 감소했다. 전성기 시절에는 연 매출 5000억원 정도를 올렸던 것을 기록하면, 매출이 많이 하락한 것이다. 같은 기간 신세계 타임스퀘어점이 5563억원을 기록, 전년 대비 18.0%나 늘었다는 점을 계산해보면 격세지감이란 말이 어울릴 정도이다.
두 지점의 가장 큰 차이는 ‘명품관’의 유무다. 신세계 타임스퀘어점은 명품관을 운영하고 있지만 롯데 영등포점은 명품관 자체를 운영하지 않고 있다. ‘에루샤(에르메스·루이비통·샤넬)’ 등 3대 명품 브랜드를 유치하지 못한 더현대서울의 입장과 비슷하지만, 롯데 영등포점이 경쟁력은 더 떨어진다.
더현대서울은 MZ세대로부터 인기가 높은 구찌,발렌시아가 등 해외 브랜드를 대거 입점시켰기 때문이다. 만약 IFC몰의 새 주인이 명품 브랜드 유치에 열을 올리게 되면, 서울 서남부 상권에서의 롯데백화점 입지는 더 좁아지게 되는 셈이다. 이 두 백화점은 여의도 IFC몰·더현대서울과 불과 2㎞밖에 떨어져 있지 않다.
◇ IFC몰, 타임스퀘어와 현대 디큐브시티점과도 경쟁 불가피
뿐만 아니라, 국내 대표 복합쇼핑몰에 속하는 영등포 타임스퀘어와 신도림의 현대 디큐브시티 또한 IFC몰과 경쟁하는 동일 상권 내에 있는 유통 시설로 보고 있다.
타임스퀘어는 코로나19 시기에 어느 곳보다 먼저 예전 매출로 빨리 회복하는 건강한 모습을 보인 곳이다. 이곳은 신세계 영등포점과 명품 스트리트, 그리고 메리어트 호텔과 이마트 등이 함께 어우러지도록 연결돼 하나의 메머드급 쇼핑 시설을 갖춰 쇼핑은 물론 먹거리, 즐길거리, 휴식까지 모두 한 곳에 가능한 점이 최대 강점이다.
따라서 IFC몰이 새롭게 업그레이드가 된다면 같은 복합쇼핑몰 구조의 시설로써 이에 맞는 우수 테넌트 유치를 위한 치열한 경쟁이 불가피할 전망이다. 이미 글로벌 스포츠나, 대형 SPA 브랜드, 영화관 등 주요 테넌트들 가운데 이미 동일한 브랜드들이 다수 입점해 있어 경쟁이 펼쳐지고 있는 상태이다.
또한 현대백화점의 디큐브시티점도 서울 서남부라는 같은 상권 내에 위치해 있어 서로 충돌이 예상된다. 차량으로 10분, 거리는 4km밖에 떨어져 있지 않아 상당수의 고객이 중복되는 것으로 나타났다.
전체 건물 이름은 디큐브시티로 이곳에는 현대백화점, 쉐라톤호텔, 아파트, 오피스, 아트센터(뮤지컬극장, 롯데시네마) 등이 구성돼 있다. 오피스빌딩은 대성산업이 본사로 사용하고 있고 일부 층은 임대층으로 여러 회사가 입주해 있다. 호텔은 쉐라톤 합작으로 운영되고, 뮤지컬극장으로 디큐브아트센터가 서남부 최초의 1200석의 규모로 자리해 있다.
현대백화점 디큐브시티점은 원래 디큐브백화점이었으나 2015년 5월 현대백화점 디큐브시티점으로 재개장했다. 현대백화점은 2016년말부터 최근까지 대대적으로 리모델링으로 새로운 테넌트 구성에 힘을 쏟으면서 점차 활성화가 일고 있다.
대표적으로 SPA 브랜드로 기존에 H&M, ZARA, 유니클로 등이 있는 상태에서 지난해 탑텐이 합류해 보다 다양한 구성을 선보였다. 현대백화점으로 재오픈하면서 이곳 또한 신선하고, 인기 많은 테넌트가 점차 증가해 활성화가 더욱 일고 있다. 따라서 근거리에 위치한 IFC몰과 고객이 중복되는 등 경쟁해야 하는 유통 시설이다.
물론 이미 이 같은 현상은 현재도 나타나고 있지만 IFC의 이번 매각 협상이 성사돼 주인이 바뀐다면 활성화에 더욱 나설 것으로 보여 지금보다 경쟁이 더 심화될 것이 불 보듯 뻔하다. 현재 업계 안팎에서 추산하는 IFC의 매각가는 4조원이 훌쩍 넘을 것으로 보고 있다.
문제는 가장 유력한 신세계그룹이 최근 들어 진행한 SSG닷컴 인프라 확대와 각종 M&A로 인해 유동성이 넉넉하진 않을 것이란 점에 있다. 신세계는 지난해 야구단 SSG랜더스를 비롯해 패션 이커머스 W컨셉, SCK컴퍼니(스타벅스커피코리아), 이베이코리아 등을 줄줄이 인수했다.
여기에 쏟은 비용만 4조원이 넘는다. 올해는 IFC 외에도 미국 캘리포니아 와이너리 인수도 함께 추진 중인 것으로 알려졌다. 결국 IFC의 인수 경쟁자와의 ‘쩐의 전쟁’에서 밀리게 되면 ‘스타필드 여의도’의 비전도 무산되는 것이다.
유통업계 관계자는 “한국의 맨해튼으로 불리는 여의도가 IFC 매각을 신호탄으로 또다시 대대적으로 탈바꿈하면 서울 서남부 지역의 인구가 영등포와 여의도로 더 몰릴 것으로 예측된다”면서 “이 중 IFC몰이 소비력이 뛰어나고, 젊은 세대가 많은 곳이라는 점에서 고객을 지키고 확대하기 위한 인근 유통시설과 경쟁이 한층 더 치열해질 것으로 전망된다”고 내다봤다.
